虹景物业董事长李长江：摒弃“主动撤场”的自我美化，停止带资进场和无底线降价

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜张益铭    

“（物管行业）现在主要是跑得太快了，其实可以慢下来，也不要继续五六次反复降价了，要真正专注服务，回归服务本质。”4月15日，在“2026观点物业暨城市服务大会”上，广东虹景物业管理有限公司董事长、广东信粤集团有限公司副董事长李长江分享称。

作为拥有近30年行业经验的资深从业者，李长江曾执掌碧桂园服务12年、操盘企业上市，其亲历行业规模化扩张全周期，对行业底层矛盾与生存痛点有着深刻洞察。

广东虹景物业管理有限公司董事长、广东信粤集团有限公司副董事长李长江 主办方供图

部分物企长期陷入“自我感觉良好”的认知误区

李长江开篇便戳破行业最核心的矛盾：企业自我认知与业主真实评价的严重割裂。

李长江表示，当前行业普遍对外宣称业主满意度达80%~90%，看似服务口碑优异，但业主群体却普遍反馈物业服务不到位，形成了“数据高满意度、实际低收缴率”的反差。

据克而瑞物管数据，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

他直言，部分物业企业长期陷入“自我感觉良好”的认知误区，始终站在企业视角评判服务，而非站在业主需求端，满意度调查早已沦为形式主义的“自嗨数据”，但实际却失去真实参考价值。

李长江提到，现实中大量企业出现满意度与收缴率倒挂现象，根源在于企业与业主缺乏真诚、用心的沟通，服务供给与业主真实需求错配。当下，业主诉求增多、敏感度提升，但物业问题解决能力、响应速度未跟上，导致满意度数据与实际缴费意愿脱节。

比数据失真更致命的，是全行业陷入无底线降价的囚徒困境。

李长江直言，当前物业费持续下行，“降价、再降价、一降到底”已成常态。企业为保规模被迫跟风压价，盈利被极致挤压；更有企业带资进场、以超低价抢项目，彻底破坏“质价相符”规则，中小物企生存空间被不断压缩。

中指研究院数据显示，2025年12月全国20个重点城市物业均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%。

他更戳破“主动撤场”的遮羞布：多数上市物企所谓“主动撤场”，实则是项目亏损、扛不住低价而被迫退出，却包装成“战略优化”大肆宣传，本质是“找理由、避尴尬”。

李长江举例称，物管企业退出的项目，常被别家以更低价格接手。所谓“撤场施压”纯属自欺欺人，压力全由行业承担。多地小区陷入“换业委会—换物业—降物业费”的恶性循环，项目反复易主、价格越换越低，形成“新欢是别人旧爱”的内耗式生存。

李长江坦言行业生存困境：2025年上市物企普遍增值服务收入下滑、基础物业“增收不增利”。为保财报，企业只能压缩成本、牺牲服务，陷入“规模越大、利润越薄”的规模陷阱。全行业无论上市与否，都在承受低价竞争的剧痛，却没有一家敢率先叫停降价。

呼吁物企回归服务本质

李长江还尖锐批判行业当前的虚假创新与形式主义泛滥，直指科技与AI（人工智能）沦为部分企业包装的噱头。

他表示，行业遍地炒作扫地机器人、巡逻机器人、绿化修剪机器人、AI服务等概念，但实际落地应用效果并不及预期。有些企业配备机器人、宣传数字化，仅为品牌造势、资本市场讲故事，并未真正提升服务效率与业主体验。

李长江直言，许多企业所谓的创新，仅停留在工具与商业模式表层，未触及制度、法规与服务标准的核心，毫无实际价值。

针对行业困局，李长江给出明确且可落地的破局主张，核心围绕“三停一回归”展开。

第一，立即停止带资进场，拒绝资本无序扩张扰乱市场，坚守行业合理利润底线。

第二，停止无底线降价，反对“五六次反复降价”的恶性行为，打破“不降价就丢项目”的囚徒困境。

第三，停止虚假宣传，摒弃“主动撤场”的自我美化，直面经营问题。

第四，彻底回归服务本质，这是行业破局的核心。

李长江强调，行业喊了多年“回归服务本质”，却始终无法真正落地，沦为空洞口号。

李长江提到，真正的回归，是放慢规模扩张的脚步，把时间从催费转向解决业主问题，按服务标准考核、及时调查处理投诉；是让科技服务于内部管理，而非包装噱头；是与业主建立真诚沟通，用真实服务换取信任与收缴率。

中物智库分析称，收缴率的本质，是业主用货币为满意度投票的结果。企业必须从“规模收费者”向“价值服务者”彻底转型，通过透明化运营、精细化服务与共治化关系，重建日益稀薄的信任资本，打破“收费难—服务差—满意度低”的恶性循环，穿越行业周期。

李长江直言：“在成年人的世界里，合同是假的，痛苦才是真的。”他总结，行业所有的虚假繁荣，都掩盖不了低价“内卷”、服务缩水的残酷现实。

封面图片来源：主办方供图